專題：存量房貸利率再下調(diào)約0.5個(gè)百分點(diǎn)

　　樓市已走出低谷。

　　繼10月底11月初，一波城市相繼回調(diào)房貸利率，首套房貸重回“3字頭”之后，近日，又有城市被曝出調(diào)高房貸利率：杭州首套房貸利率再度上調(diào)，最低漲至3.1%。據(jù)了解，這已是杭州在11月的第二次上調(diào)。

　　對(duì)此，專家表示，月內(nèi)兩度上調(diào)房貸利率，更多地體現(xiàn)了銀行對(duì)于提高生息資產(chǎn)收益率的急迫性，后續(xù)不排除其他城市跟進(jìn)。

　　月內(nèi)兩度上調(diào)，見底信號(hào)更加明確

　　11月底，一張“11月30日起，浙江省主要商業(yè)銀行新發(fā)放的首套房貸利率將不低于3.1%”的截圖在社交平臺(tái)流傳，多位地產(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者證實(shí)了上述調(diào)整。

　　“進(jìn)入11月，杭州的首套房貸利率一路微調(diào)，從2.9%上調(diào)至3.0%，又從3.0%上調(diào)至3.1%?！币幻薪檎f。也就是說，杭州房貸利率1個(gè)月內(nèi)經(jīng)歷了兩次上調(diào)。

　　以100萬元貸款20年期等額本息還款方式為例，如果在11月初買房，利息總額為319052元，月供為5496.05元。兩輪上調(diào)之后，利息總額為343080.55元，增加2.4萬元左右，月供為5596.17元，每月多交100元左右。

　　回顧10月底到11月初，包括武漢、長沙、南京、廣州、佛山、蘇州、東莞等在內(nèi)的多地相繼回調(diào)房貸利率，首套房貸重回“3字頭”。

　　而在此之前，隨著10月份LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）下降25個(gè)基點(diǎn)（BP）后，國內(nèi)房貸利率普遍步入“2字頭”，甚至出現(xiàn)低至2.65%的利率，這也成為有史以來國內(nèi)房貸利率錄得的最低紀(jì)錄。

　　對(duì)此，專家分析認(rèn)為，首波上調(diào)潮，應(yīng)是房貸利率見底的信號(hào)。而11月內(nèi)再度上調(diào)，則又體現(xiàn)出了另一層深意。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，11月份的首次上調(diào)，主要是LPR下降幅度較大，導(dǎo)致公積金貸款利率和商業(yè)房貸利率之間產(chǎn)生了倒掛，同時(shí)也有銀行對(duì)于息差管理的考量。而月末再度上調(diào)，更多是體現(xiàn)出銀行對(duì)于提高生息資產(chǎn)收益率的急迫性。

　　近日，國家金融監(jiān)管總局發(fā)布了2024年三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)主要監(jiān)管指標(biāo)數(shù)據(jù)情況，數(shù)據(jù)顯示：截至2024年三季度，國有行、股份行、城商行、農(nóng)商行和外資行的凈息差水平分別為1.45%、1.63%、1.43%、1.72%、1.44%，均跌破1.8%的“預(yù)警線”。而房屋按揭，是各家銀行長期穩(wěn)定的生息資產(chǎn)。

　　“杭州這次上調(diào)房貸利率，具有一定的風(fēng)向標(biāo)意義，不排除后續(xù)有其他城市再度跟進(jìn)，同時(shí)也說明，各地在進(jìn)一步落實(shí)好這些優(yōu)惠的房貸政策?！眹?yán)躍進(jìn)說。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體來說，目前房貸利率依舊處于歷史低點(diǎn)，此后，再繼續(xù)下降的可能性不大，對(duì)于購房者來說，要進(jìn)一步明確當(dāng)前一些政策所處的階段，積極利用好這些好的政策，更好地滿足合理的住房消費(fèi)需求。

　　房地產(chǎn)市場進(jìn)入止跌回穩(wěn)階段

　　目前，全國房地產(chǎn)市場進(jìn)入止跌回穩(wěn)的階段，部分城市的一二手住宅交易量出現(xiàn)明顯回升，捷報(bào)頻頻，這也是銀行上調(diào)房貸利率的“底氣”所在。

　　比如，在深圳，11月樓市成交熱度持續(xù)提升。樂有家研究中心監(jiān)測顯示，截至11月28日，深圳全市新房住宅認(rèn)購量9485套，仍處于年度高位；預(yù)售網(wǎng)簽量7475套，環(huán)比10月同期上漲133%，市場成交依然活躍。11月深圳新房最新網(wǎng)簽成交價(jià)格為4.9萬元/平方米，環(huán)比10月上漲2.1%，新房價(jià)格的“止跌回穩(wěn)”也開始顯現(xiàn)。

　　今年11月1日，住建部發(fā)布了10月份全國房地產(chǎn)市場行情數(shù)據(jù)。該數(shù)據(jù)從住房、時(shí)間和區(qū)域等維度科學(xué)精準(zhǔn)揭示了市場行情。數(shù)據(jù)說明，“金九”和“銀十”成為樓市周期的分水嶺。其中，9月份為上一輪樓市降溫的底部，而10月份則為本輪樓市回穩(wěn)的新起點(diǎn)。

　　同時(shí)，專家也提示，在新一輪止跌回穩(wěn)的向好過程中，尤其要牢牢把握“消化存量”或“增存統(tǒng)籌”的功能。要充分利用好相關(guān)資金支持，在止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)上，持續(xù)促進(jìn)供求關(guān)系的再均衡。

　　另外，值得注意的是，多項(xiàng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的優(yōu)惠政策自12月1日起執(zhí)行。

　　11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告。對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。新政將自2024年12月1日起執(zhí)行。

　　為貫徹落實(shí)上述政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，12月1日起，北京、上海、廣州、深圳、重慶等地將取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并明確了取消后的增值稅、購房契稅優(yōu)惠政策，持續(xù)降低房屋交易成本。

　　2024年可謂是樓市的“調(diào)控大年”，樂有家研究中心監(jiān)測顯示，截至11月25日，深圳樓市今年已出臺(tái)重磅樓市政策16次，涉及房貸利率、公積金額度、房產(chǎn)稅費(fèi)、購房名額、購房首付、限售政策、財(cái)政刺激等多個(gè)方面。其中房貸利率中商業(yè)類型下調(diào)4次（含存量），公積金下調(diào)1次；房產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)低3次。