來源：中新經(jīng)緯

　　自10月份LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）下降25個(gè)基點(diǎn)至3.60%之后，部分城市的房貸利率一度降至“2”字頭。

　　近日，陸續(xù)有地方調(diào)整房貸利率下限。中新經(jīng)緯從多家銀行了解到，多個(gè)城市新發(fā)放的房貸利率已重回“3”字頭，有的城市在一個(gè)月內(nèi)連續(xù)兩次調(diào)整。

　　多地調(diào)整房貸利率下限

　　近日，有消息稱，江蘇省無錫市二套房房貸利率由最低3.05%調(diào)整至最低3.3%。

　　2日，中新經(jīng)緯以客戶身份致電咨詢無錫市多家商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)。建設(shè)銀行無錫市某網(wǎng)點(diǎn)工作人員表示，在上周，該行上調(diào)了二套住房房貸利率下限，由此前最低的3.05%調(diào)為最低3.30%；首套房房貸利率保持不變，仍為3.05%。該工作人員同時(shí)表示，只要在無錫市同一縣區(qū)內(nèi)沒有住房，在該縣區(qū)內(nèi)申請(qǐng)商業(yè)住房貸款時(shí)就可以執(zhí)行首套房房貸利率。

　　工商銀行無錫市某網(wǎng)點(diǎn)的工作人員也對(duì)中新經(jīng)緯表示，該行的二套住房房貸利率下限上調(diào)至最低3.30%，她還說：“這個(gè)是變化的，現(xiàn)在是3.3%，以后可能又不一樣，一切以審批時(shí)為準(zhǔn)。”

　　據(jù)杭州網(wǎng)、杭州通客戶端報(bào)道，自11月30日起，浙江省個(gè)人住房貸款利率不低于3.1%。浙江省內(nèi)某銀行工作人員對(duì)中新經(jīng)緯表示，該消息屬實(shí)。

　　浙江省另一家銀行對(duì)中新經(jīng)緯回應(yīng)稱，該行考慮市場(chǎng)供需、成本效益、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性等因素，維持房貸利率在合理水平。11月30日起，該行新發(fā)放的5年及以下的房貸利率不低于2.775%，5年以上房貸利率浙江省內(nèi)不低于3.1%，浙江省外不低于3.0%。

　　據(jù)多家媒體報(bào)道，11月8日起，杭州首套房貸利率下限由2.9%上調(diào)至3%。本次調(diào)整，是11月內(nèi)杭州房貸利率下限的再次上調(diào)。如果是首套房，兩次調(diào)整將使商貸利率上漲20個(gè)基點(diǎn)。

　　以貸款100萬元、等額本息還款30年計(jì)算，在房貸利率為2.9%時(shí)，購(gòu)房者的月供為4162.3元/月，利息總額為49.84萬元；房貸利率為3.1%時(shí)，月供為4270.16元/月，利息總額為53.73萬元。對(duì)比可知，購(gòu)房者月供增加107.86元/月，利息總額增加3.89萬元。

　　此外，中新經(jīng)緯梳理公開報(bào)道發(fā)現(xiàn)，近期已有南京、蘇州、徐州、長(zhǎng)沙、武漢、廣州、佛山、東莞、青島等多地房貸利率下限出現(xiàn)上調(diào)，上調(diào)幅度在5至20個(gè)基點(diǎn)之間，房貸利率下限回升至3%至3.1%。

　　房貸利率仍處于歷史低位

　　10月31日，中國(guó)人民銀行發(fā)布2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，較2024年第二季度末下降了0.12個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)以來新低。

　　9月末，中國(guó)人民銀行發(fā)布〔2024〕第11號(hào)公告，完善個(gè)人房貸利率定價(jià)機(jī)制，推動(dòng)降低存量房貸利率。10月末，商業(yè)銀行對(duì)存量房貸利率進(jìn)行了批量調(diào)整，已統(tǒng)一降至LPR-30BP。10月21日5年期以上LPR由3.85%降至3.6%，已有客戶的房貸利率在合同約定的重定價(jià)日降至3.3%。在LPR下降后，多地新發(fā)放的首套房貸款利率開始低于3%。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)中新經(jīng)緯表示，綜合考慮資金、風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)、資本、稅收等成本后，對(duì)于大部分銀行來說，3.2%是個(gè)保本點(diǎn)。近期出現(xiàn)極少數(shù)房貸利率低于3%的情況，主要是極個(gè)別銀行非理性競(jìng)爭(zhēng)，部分自媒體為博眼球、引流量，有意渲染，對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生誤導(dǎo)。房貸利率持續(xù)低于3%，既容易使銀行陷入非理性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)來說，也是不可持續(xù)的。

　　招聯(lián)首席研究員董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)表示，雖然今年以來存款利率多次下調(diào)，但個(gè)人住房貸款除了資金成本之外還有風(fēng)險(xiǎn)成本、管理成本等，3.5%以下的房貸利率對(duì)商業(yè)銀行來說是“賠本賺吆喝”，不具有商業(yè)可持續(xù)性。

　　董希淼指出，從房貸利率定價(jià)機(jī)制看，浮動(dòng)利率的房貸，其利率在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)而來。對(duì)新發(fā)放的房貸而言，LPR下降不意味著利率同幅度下降，其加點(diǎn)部分銀行可以適時(shí)適度調(diào)整。在部分城市，銀行在金融管理部門的指導(dǎo)下，對(duì)于因LPR過快下降而導(dǎo)致的超低房貸利率進(jìn)行適度調(diào)整，是正常的市場(chǎng)行為，有助于維護(hù)正常的競(jìng)爭(zhēng)秩序，保持商業(yè)可持續(xù)性。調(diào)整后的房貸利率，仍然處于歷史低位。

　　北上廣樓市交易量增加

　　隨著一系列組合拳的發(fā)力，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量出現(xiàn)增加。

　　根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月北京二手房網(wǎng)簽量達(dá)18763套，環(huán)比上漲約8%，同比上漲約49.6%。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心主辦網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)，11月上海二手房成交總量突破27000套。安居客方面稱，這是上海自2021年3月以來首次突破27000套/月大關(guān)，創(chuàng)下近44個(gè)月以來的最高成交量。

　　據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，2024年11月（統(tǒng)計(jì)周期：2024年10月26日至11月25日），廣州市二手住宅網(wǎng)簽11418宗、110.99萬平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)10.01%和11.35%，同比分別增長(zhǎng)12.14%和8.71%。

　　中指研究院方面認(rèn)為，整體看，“9.26新政”支持力度大，效果持續(xù)性強(qiáng)于以往，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)階段性“回穩(wěn)”。當(dāng)前需求端政策已較為寬松，居民購(gòu)房首付比例及貸款利率已達(dá)歷史最低，限購(gòu)政策也處于自實(shí)施以來最寬松階段。未來推動(dòng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)持續(xù)性“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵是加快已出臺(tái)政策的落實(shí)，如加快推進(jìn)貨幣化安置100萬套城中村改造，加快落實(shí)收購(gòu)存量閑置土地及收儲(chǔ)存量房等。

　?。ㄎ闹杏^點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。）

　　文：魏薇 薛宇飛?