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　　編者按

　　加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，既是黨中央為了適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化新形勢作出的重大部署，也是防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的治本之策。為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，國務(wù)院相關(guān)部門從金融支持房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)化解和健康發(fā)展角度推出了一系列政策。浦發(fā)銀行集團(tuán)子公司上海國際信托堅(jiān)持“信利正、睿見遠(yuǎn)”的價(jià)值理念、品牌主張和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以高質(zhì)量金融服務(wù)助力新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，積極服務(wù)國家戰(zhàn)略、實(shí)體經(jīng)濟(jì)和人民美好生活。

　　近日，《銀行家》雜志刊發(fā)上海國際信托黨委書記、總經(jīng)理陳兵署名文章《信托業(yè)務(wù)“三分類”賦能構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式》，為信托業(yè)務(wù)支持房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展積極建言獻(xiàn)策。內(nèi)容如下：

　　信托融資在過往城鎮(zhèn)化建設(shè)中發(fā)揮過重要作用，在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解和向發(fā)展新模式轉(zhuǎn)換的新形勢下，信托公司可以使用信托業(yè)務(wù)“三分類”賦予的豐富功能，不斷創(chuàng)新服務(wù)模式，提升服務(wù)質(zhì)量，賦能房地產(chǎn)融資模式重構(gòu)，支持房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)征程中作出新的貢獻(xiàn)。

　　以多元金融工具

　　提供全周期、多場景服務(wù)

　　信托公司回歸本源、轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，能以更多元金融工具為房企提供全周期、多場景服務(wù)，滿足發(fā)展新模式下房企綜合化需求。

　　2023年《中國銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范信托公司信托業(yè)務(wù)分類的通知》正式出臺(tái)并實(shí)施，通知強(qiáng)調(diào)信托公司回歸受托人的定位，將信托業(yè)務(wù)分為資產(chǎn)服務(wù)信托、資產(chǎn)管理信托、公益慈善信托三大類共25個(gè)業(yè)務(wù)品種，引領(lǐng)信托業(yè)發(fā)揮信托制度優(yōu)勢有效創(chuàng)新，豐富信托本源服務(wù)供給。在以往信托公司和房地產(chǎn)企業(yè)的融資合作中，包括債權(quán)融資、股權(quán)融資以及資產(chǎn)證券化服務(wù)，其中以債權(quán)融資為主，真股權(quán)合作以及信托公司作為資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資的規(guī)模均較小。在信托業(yè)務(wù)“三分類”中，除了原先模式外，新的預(yù)付類資金服務(wù)信托、擔(dān)保品服務(wù)信托、風(fēng)險(xiǎn)處置服務(wù)信托等更能有效服務(wù)于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資模式再造和風(fēng)險(xiǎn)處置化解。

　　房地產(chǎn)開發(fā)融資仍有需求，但股權(quán)融資將扮演越來越重要的角色，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)經(jīng)營。從國務(wù)院發(fā)布的《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》來看，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍將持續(xù)，特別是到2030年常住人口城鎮(zhèn)化率要升至近70%的目標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)將在新型城鎮(zhèn)化背景下迎來新機(jī)遇。參考發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化建設(shè)經(jīng)驗(yàn)和國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，我國房地產(chǎn)市場仍有很大發(fā)展空間。其中既有農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化行動(dòng)帶來的需求，也有滿足城市更新帶來的多樣化改善型住房需求，還有服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相關(guān)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)也將蓬勃發(fā)展，體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)通過轉(zhuǎn)型建立適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人民需求的地產(chǎn)新模式。

　　市場發(fā)展意味著房地產(chǎn)企業(yè)仍需要尋求各種外部合作，特別是在開發(fā)融資階段。然而，融資方式將發(fā)生較大的變化，這體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)以往與信托公司的合作方式主要以債僅融資為主方面。彼時(shí)債權(quán)融資相較于股權(quán)融資更有優(yōu)勢，主要有三方面原因：一是從房地產(chǎn)企業(yè)來看，在高杠桿、高周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式下，房企需要的資金周轉(zhuǎn)速度快，債權(quán)融資能帶來的資金供給量大。此外，房地產(chǎn)企業(yè)對于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的超額利潤共享意愿也較低，更偏好和金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行債權(quán)融資。二是對于信托公司而言，債權(quán)融資相較于股權(quán)融資在項(xiàng)目的前期盡調(diào)、風(fēng)控措施、跟蹤管理等方面相對更為容易，更容易進(jìn)行業(yè)務(wù)切入。三是從投資者角度看，債權(quán)融資信托更符合當(dāng)時(shí)投資人的風(fēng)險(xiǎn)偏好，股權(quán)融資信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益結(jié)構(gòu)吸引力不足。

　　在房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，這三方面因素都發(fā)生了變化：首先是房地產(chǎn)企業(yè)將更傾向于通過股權(quán)融資轉(zhuǎn)移部分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，維持合理負(fù)債結(jié)構(gòu)，資金也有了分享優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目超額利潤的機(jī)會(huì)；對于客戶而言，基于投資與開發(fā)階段的債權(quán)類產(chǎn)品和股權(quán)類產(chǎn)品兩類產(chǎn)品收益風(fēng)險(xiǎn)比再調(diào)整和評估，會(huì)從債權(quán)類產(chǎn)品逐步過渡到接受股權(quán)類產(chǎn)品，投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)的資產(chǎn)管理信托會(huì)將迎來市場機(jī)遇；對于信托公司而言，資產(chǎn)管理信托仍能投資于項(xiàng)目公司債權(quán)或股權(quán)，經(jīng)過10余年的積累，信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域普遍建立了專業(yè)化團(tuán)隊(duì)、成熟的流程和制度，有很好的客戶資源，很多公司也都有了房地產(chǎn)股權(quán)投資的經(jīng)驗(yàn)，可以對投資項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)化的管理，控制風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)融資中，信托公司未來將越來越多地使用股權(quán)投資工具，協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段進(jìn)行融資。以上海信托的實(shí)踐為例，近三年成立了多單投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)的集合信托計(jì)劃，涵蓋住宅項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等。通過對標(biāo)的項(xiàng)目投前嚴(yán)篩選、投后嚴(yán)管理，已有多單項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成功退出，投資人均獲得較好的回報(bào)。

　　此外，市場化的房地產(chǎn)企業(yè)開始涉足代建領(lǐng)域。除了純代建以外，在部分項(xiàng)目中還會(huì)以小比例股權(quán)參與，部分會(huì)引入金融機(jī)構(gòu)。不同的參與方在開發(fā)、銷售、資金管控、資金分配次序等方面參與度和訴求有所差異，而通過行政管理服務(wù)信托作為獨(dú)立第三方提供賬戶管理、執(zhí)行監(jiān)督、清算分配等服務(wù)能更好地服務(wù)此類復(fù)雜業(yè)務(wù)合作。

　　預(yù)付類資金服務(wù)信托能夠助力商品房交易制度的完善，隔離交易風(fēng)險(xiǎn)。此次房地產(chǎn)行業(yè)的案例不僅暴露了過往高杠桿經(jīng)營模式的問題，也反映出原先預(yù)售制度中存在的一些問題。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自身債務(wù)展期、違約，行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也向上下游傳導(dǎo)，下游的購房者面臨項(xiàng)目因?yàn)橘Y金不足而帶來的交房延期甚至爛尾風(fēng)險(xiǎn)，直接影響著發(fā)展新模式的構(gòu)建，“保交樓”成為重點(diǎn)任務(wù)。出現(xiàn)這種情況的主要原因之一是原有預(yù)售制度中預(yù)售資金監(jiān)管在制度設(shè)立和具體實(shí)施中存在缺陷。

　　要完善預(yù)售制度，信托業(yè)務(wù)“三分類”中的預(yù)付類資金服務(wù)信托可以提供解決方案，能助力商品房交易制度的完善。所謂預(yù)付類資金服務(wù)信托，是指信托公司提供預(yù)付類資金的信托財(cái)產(chǎn)保管、權(quán)益登記、支付結(jié)算、執(zhí)行監(jiān)督、信息披露、清算分配等行政管理服務(wù)，幫助委托人實(shí)現(xiàn)預(yù)付類資金財(cái)產(chǎn)獨(dú)立、風(fēng)險(xiǎn)隔離、資金安全的信托目的。預(yù)付類資金服務(wù)信托可以將購房人交付的預(yù)付購房款設(shè)立信托計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)獨(dú)立、隔離風(fēng)險(xiǎn)，保障資金安全。目前預(yù)售資金一般以預(yù)售資金監(jiān)管賬戶開在銀行，由于銀行往往在開發(fā)貸款、購房貸款等方面與房企和項(xiàng)目有合作，其獨(dú)立性在糾紛中受到質(zhì)疑。以前也有部分監(jiān)管銀行違規(guī)劃扣預(yù)售資金歸還貸款。預(yù)付類資金服務(wù)信托的介入，其風(fēng)險(xiǎn)隔離和保障資金安全功能會(huì)優(yōu)于現(xiàn)有措施。目前已有多家信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域開展預(yù)付類資金管理服務(wù)信托，展示信托制度本源優(yōu)勢，有效體現(xiàn)了對經(jīng)濟(jì)社會(huì)的價(jià)值，使信托成為維護(hù)人民群眾財(cái)產(chǎn)安全、提升社會(huì)治理能力的有益工具。

　　在房地產(chǎn)物業(yè)運(yùn)營階段，資產(chǎn)管理信托、資產(chǎn)證券化服務(wù)信托等能服務(wù)于房地產(chǎn)不同的融資需求。盤活存量是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容，私募REITs、公募REITs等針對存量物業(yè)的市場空間巨大。從海外的經(jīng)驗(yàn)來看，美國REITs市場在2020年底達(dá)到了1.2萬億美元的規(guī)模，日本的REITs市場在房地產(chǎn)行業(yè)下行期得到了迅速發(fā)展，已經(jīng)成為亞洲第一大REITs市場，未來國內(nèi)房地產(chǎn)存量市場也將是關(guān)注的重點(diǎn)。然而，受制于市場規(guī)模，過往信托公司作為資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資的規(guī)模也較小。一方面，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)證券化融資相較于信用債，整體規(guī)模更??；另一方面，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品分為銀行間發(fā)行和交易所發(fā)行，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在交易所的規(guī)模遠(yuǎn)大于銀行間市場。在2019至2021年三年間，銀行間房地產(chǎn)行業(yè)的ABN發(fā)行規(guī)模接近200億元，交易所房地產(chǎn)行業(yè)的ABS發(fā)行規(guī)模則超過3000億元。發(fā)行規(guī)模的巨大差異與交易所市場在資產(chǎn)證券化產(chǎn)品上的先發(fā)優(yōu)勢有一定的關(guān)系。信托公司只能作為銀行間資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行載體的管理人，尚未取得交易所資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行載體的管理人資格，受市場規(guī)模影響，其服務(wù)規(guī)模較小。

　　在發(fā)展新模式下，房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)都應(yīng)高度重視房地產(chǎn)存量市場的開發(fā)。首先在以政府為主滿足剛性住房需求的新模式下，保障房租賃市場、配售型保障房市場等是未來房地產(chǎn)市場的重要組成部分，也是運(yùn)營的重要市場。目前保障性租賃住房的資金來源包括專項(xiàng)的財(cái)政撥款、專項(xiàng)貸款、以租金收入質(zhì)押發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公募REITs等。保障性租賃住房市場的出租率和租金收入相對穩(wěn)定，是一類風(fēng)險(xiǎn)相對較小的資產(chǎn)。信托可以通過資產(chǎn)管理信托投資其發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公募REITs等，也可以通過資產(chǎn)證券化服務(wù)信托協(xié)助其融資。除了保障性租賃住房外，商業(yè)地產(chǎn)比如寫字樓、消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流地產(chǎn)等也有廣闊的運(yùn)營市場。這類物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營周期可以分為三個(gè)階段：

　　一是開發(fā)或者更新階段

　　包括物業(yè)開發(fā)建設(shè)以及舊物業(yè)的改造翻新。在此階段，信托對其的融資賦能主要在通過資產(chǎn)管理信托投資于項(xiàng)目公司股權(quán)。

　　二是初始運(yùn)營階段

　　這一階段是物業(yè)的出租率與租金爬坡階段，這一階段信托對其的融資賦能也主要在通過資產(chǎn)管理信托投資于項(xiàng)目公司股權(quán)。上海信托近期成立了一系列聚焦于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲(chǔ)、長租公寓等基礎(chǔ)設(shè)施股權(quán)的投資產(chǎn)品，募集資金投資于非特定多項(xiàng)目，涵蓋處于開發(fā)階段和初始運(yùn)營階段的項(xiàng)目。

　　三是物業(yè)經(jīng)營相對成熟期

　　這一階段物業(yè)的出租率已達(dá)到較高水平，租金水平隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步提升。這一階段，物業(yè)的融資途徑包括經(jīng)營性物業(yè)貸、發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公募REITs等。在這一階段，與保障性租賃住房類似，信托可以通過資產(chǎn)管理信托投資其發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公募REITs等，也可以通過資產(chǎn)證券化服務(wù)信托協(xié)助其融資。

　　有效服務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)處置與化解

　　風(fēng)險(xiǎn)處置與化解是轉(zhuǎn)向發(fā)展新模式的重要前提和組成部分，風(fēng)險(xiǎn)處置服務(wù)信托可以有效服務(wù)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)處置與化解。

　　政策對于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置與化解支持力度大，主要包括三個(gè)部分：一是對爛尾風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的處置，包括了“保交樓”政策、并購貸款政策支持等；二是對房地產(chǎn)企業(yè)再融資的支持政策，包括了“金融16條”在信貸、債券以及股權(quán)融資上對房企的支持、推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)對“白名單”項(xiàng)目的融資支持；三是在當(dāng)前下行周期中對存量住房的消化，包括了推動(dòng)縣級以上城市收購存量商品房用作保障房等。同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也提到了對嚴(yán)重資不抵債、失去經(jīng)營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組。在2024年9月24日國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上央行也宣布了從金融角度對于房地產(chǎn)化解風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步支持，包括：對于保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%；經(jīng)營性物業(yè)貸款和“金融16條”這兩項(xiàng)政策文件延期到2026年底；支持收購房企存量土地。在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地，盤活存量用地等。

　　一系列的政策支持、處置和化解推進(jìn)涵蓋了不同風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)、不同風(fēng)險(xiǎn)和不同階段的項(xiàng)目，但由于房企和項(xiàng)目在債務(wù)上的復(fù)雜性，實(shí)際的推進(jìn)中也出現(xiàn)了一些問題。最高人民法院在2024年7月底發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)白名單項(xiàng)目采取保全執(zhí)行措施有關(guān)問題的通知（法〔2024〕154號）》，規(guī)定人民法院對金融機(jī)構(gòu)為支持房產(chǎn)白名單項(xiàng)目建設(shè)施工提供的新增貸款、發(fā)放的并購貸款等賬戶及其資金，不得采取凍結(jié)、扣劃措施，除非是因本項(xiàng)目續(xù)建工作原因。這一通知反映了項(xiàng)目端增量資金投入與項(xiàng)目原先債權(quán)訴求以及對企業(yè)債權(quán)訴求的矛盾。如果引入信托制度的信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立、風(fēng)險(xiǎn)隔離功能，可以很好地幫助出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行重組、破產(chǎn)清算，以及引入項(xiàng)目新增資金續(xù)建盤活經(jīng)營。以設(shè)立擔(dān)保品服務(wù)信托幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目處置與風(fēng)險(xiǎn)化解為例，在違約時(shí)，債權(quán)人需要通過處置抵押物以實(shí)現(xiàn)債權(quán)，其過程中往往需要經(jīng)過冗長的司法訴訟程序，影響抵押項(xiàng)目的繼續(xù)建設(shè)推進(jìn)，且最后也可能存在以物抵債的結(jié)果。但債權(quán)人為金融機(jī)構(gòu)或資管產(chǎn)品時(shí)，難以直接接受抵押項(xiàng)目股權(quán)過戶。通過設(shè)立擔(dān)保品服務(wù)信托，由信托公司作為受托人管理、處置抵押項(xiàng)目，債權(quán)人持有服務(wù)信托的受益權(quán)。在這一模式下，可以快速幫助各方理順債權(quán)債務(wù)關(guān)系，避免進(jìn)入司法程序?qū)?xiàng)目建設(shè)、銷售的影響，也有助于項(xiàng)目引進(jìn)增量資金化解風(fēng)險(xiǎn)。

　　按此思路，信托公司通過設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)處置服務(wù)信托來幫助化解房地產(chǎn)企業(yè)重組和破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，保障債權(quán)人利益。所謂風(fēng)險(xiǎn)處置服務(wù)信托是指信托公司作為受托人，為企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置提供受托服務(wù)，設(shè)立以向債權(quán)人償債為目的的信托，提高風(fēng)險(xiǎn)處置效率。舉例來說，某金融機(jī)構(gòu)將其對某重組房企的債權(quán)作為優(yōu)先級、引進(jìn)的新資金方作為中間級、多個(gè)項(xiàng)目原股權(quán)方作為劣后級設(shè)立了重組服務(wù)信托。該信托計(jì)劃財(cái)產(chǎn)包含多個(gè)涵蓋不同開發(fā)階段、不同物業(yè)形態(tài)的多個(gè)項(xiàng)目股權(quán)和增量投資資金。通過設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)處置服務(wù)信托，可以先解決新舊債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隔離問題，將風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目從房地產(chǎn)企業(yè)整體資產(chǎn)內(nèi)分割出來，有效平衡各方利益，推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)復(fù)工和銷售回款。在過往大型房企的破產(chǎn)重組、破產(chǎn)清算中，風(fēng)險(xiǎn)處置服務(wù)信托已有較多成功落地的案例，一些信托公司不斷探索產(chǎn)品迭代更新，推出系列化產(chǎn)品和服務(wù)，未來對于大型房企復(fù)雜的破產(chǎn)重組或者破產(chǎn)清算，服務(wù)信托有望發(fā)揮重要作用。

　　新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的房地產(chǎn)發(fā)展模式亟需構(gòu)建，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)新的發(fā)展特征。雖然目前我國房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整周期，行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)仍待化解，但同時(shí)房地產(chǎn)領(lǐng)域依然是同時(shí)未來值得關(guān)注和投資的重點(diǎn)領(lǐng)域。在行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解與向發(fā)展新模式轉(zhuǎn)變過程中，信托公司將憑借其制度優(yōu)勢通過資產(chǎn)管理信托與資產(chǎn)服務(wù)信托賦能房地產(chǎn)融資模式重構(gòu)再造，為房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)信托力量！

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　　來源：《銀行家》雜志 上海國際信托