來源:北京商報
延續(xù)10月高位成交趨勢,11月北京二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)20個月新高。根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,11月北京二手房網(wǎng)簽量達18763套,環(huán)比上漲約8%,同比上漲約50%。面對市場持續(xù)升溫,買賣雙方都不約而同地產(chǎn)生了這樣的疑問:房價是否會因此上揚?北京商報記者于近期走訪調查了解到,高成交量的帶動下,業(yè)主的心理預期明顯提升,議價空間連續(xù)兩個月下降。然而,購房者的熱情并未因此減退,部分購房者選擇先簽單等待契稅政策落地后再完成網(wǎng)簽。
在業(yè)內人士看來,“930”新政后,伴隨著一系列的政策松綁,買賣雙方信心不斷恢復,隨著成交的持續(xù)回暖,市場筑底態(tài)勢開始顯現(xiàn)。等待12月契稅調整落地后,北京二手房將迎來翹尾收官。
高性價比房源越來越少
北京二手房在連續(xù)兩個月高位成交的趨勢下,高性價比房源被快速消化,“高性價比房源越來越少”是多位經(jīng)紀人的共同感受。豐臺麗澤片區(qū)某知名房產(chǎn)中介經(jīng)紀人呂彤告訴北京商報記者,房源是否優(yōu)質的標準有很多,但最重要的無外乎地段、價格以及戶型。如果是在9月乃至10月,滿足條件的房源還有不少。但隨著近期二手房市場的回暖,部分優(yōu)質房源得到了快速去化,現(xiàn)在滿足條件的高性價比房源確實不多了。
這種情況在馬連道片區(qū)同樣存在。位于西城馬連道片區(qū)某頭部中介機構經(jīng)紀人趙興表示,從近期成交的房源來看,一套價值800余萬元的108平方米房源僅帶看20余次便成功簽單,而另一個價格600余萬元的98平方米的老小區(qū)房源,在近兩個月帶看了40余次也未能成交,甚至有意向的人數(shù)也并不多。
在趙興看來,之所以會有這么大的差異,小區(qū)環(huán)境及戶型在其中起到了決定因素。趙興分析稱,購買改善型房源的購房者對于房源價格并不是購房的唯一標準,大多數(shù)購房者都是置換現(xiàn)有住房后購買新房,所以購買的戶型及小區(qū)環(huán)境同樣是參考標準之一。兩套房源雖然相差近100萬元,但是貴的之所以更快簽單,勝在戶型更加合理,樓層合適,小區(qū)內的環(huán)境更佳。
易居研究院副院長嚴躍進表示,雖然個別區(qū)域存在性價比高的優(yōu)質房源減少現(xiàn)象,但是從整體市場來看,目前購買二手房的選擇空間依然相對充裕,市場上并未出現(xiàn)大規(guī)模的房源短缺現(xiàn)象,購房者仍有較好的選擇余地。
反觀剛需房市場則仍保持平穩(wěn)趨勢。呂彤表示,剛需房群體的針對性更強,要么是為了孩子上學或者是為了在北京“扎根”,所以遇到價位合適的房源,就會弱化剛需房源的戶型及小區(qū)環(huán)境。所以成交速度也更快。而且三環(huán)內300萬—500萬元的“老破小”房源也相對較多,可選擇空間很大?!耙灾芏山坏囊还P訂單為例,購房者僅看了三次房,并與業(yè)主進行了一次價格談判,便在當天凌晨順利簽訂了合同。最終成交價格僅比原價減少了5.3萬元,而購房者從店面離開回到家中已是凌晨2點?!?/p>
合碩機構首席分析師郭毅分析稱,近兩個月來,二手房市場在一線城市展現(xiàn)出了顯著的成交量與網(wǎng)簽量增長,市場活躍度極為高漲。所謂“好房子”日益稀缺,實際上是指性價比高、價格相對合理且品質、地段及配套設施均較優(yōu)的房屋逐漸售罄。接下來,市場上剩余的房屋性價比可能相對較低,買家對此類房屋的期望,往往源于對賣家前期價格預期高于自身接受范圍的不滿。當高性價比房屋被市場消化后,那些原先因價格因素而不被買家接受的房屋能否成交,將成為市場企穩(wěn)的重要指征。
“低于790萬元就不必來了”,北京商報記者與呂彤前往看房的路上,卻被業(yè)主告知不要耽誤雙方時間。呂彤無奈地表示,最近這種情況時有發(fā)生。在今年10月,該名業(yè)主就將掛牌價提高了20萬元,因為房源戶型、樓層以及小區(qū)環(huán)境都不錯,期間也有幾組購房者和業(yè)主取得溝通,但最終都沒成交。
意向人數(shù)的增加,也讓售房業(yè)主的心理價位明顯提升。呂彤表示,上述小區(qū)同戶型的房源在9、10月時,平均在760萬元左右便可成交。但近兩個月該房源帶看量從10余次到近40次,業(yè)主的心理預期也隨之提高,不僅提升了價格,而且議價的機會也變少了。
在該小區(qū)的另一處房源,記者同樣遇到了議價難度大的情況。業(yè)主也明確表示,“要不是著急出手去交付新房的余款,掛牌價就不是現(xiàn)在的價格了”。
呂彤分析稱,11月業(yè)主普遍存在對于市場預期增強的現(xiàn)象,但是上述兩位業(yè)主是個例情況,多數(shù)業(yè)主在價格上仍有協(xié)商的空間,降價幅度有所收窄。如果說此前在30萬元,現(xiàn)在可能僅剩10萬元的議價空間。
麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,11月北京二手房議價空間下降0.35個百分點,新政后,北京二手房議價空間已經(jīng)連續(xù)兩個月下降。
議價空間減少的背后,成交量的提升和掛牌量減少起到關鍵作用。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,11月,北京二手房網(wǎng)簽量已達18763套,環(huán)比上漲約8%,相比去年同期12545套,上漲約50%,創(chuàng)下自2023年4月以來20個月新高。掛牌量也呈現(xiàn)出下降趨勢,根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,和9月相比,11月北京在售二手房源中,90平方米以下房源掛牌量下降6.6%,90平方米以上房源掛牌量下降2.7%。
年底將迎翹尾收官
議價空間并未減退購房者的熱情,部分購房者選擇先簽單鎖定房源,以待12月1日契稅政策落地后再完成網(wǎng)簽。據(jù)豐臺成壽寺某頭部中介機構經(jīng)紀人聶遠介紹,自北京取消普通住宅與非普通住宅標準,并同步調整契稅和增值稅后,有意向的客戶紛紛來電溝通看房時間。在此過程中,盡管部分小業(yè)主對房源掛牌價進行了小幅上調,但這與契稅降低后省下的費用相比微不足道,恰好符合買賣雙方預期。
以聶遠經(jīng)手的一套143.94平方米房源為例,購房者因兒子即將結婚而購房。在契稅政策調整前,小業(yè)主將掛牌價從820萬元提升至825萬元。盡管此舉曾被認為可能降低競爭力,但契稅政策調整后,購房者作為第二套住房購買者,需繳納的契稅從24.75萬元降至16.5萬元。因此,在雙方協(xié)商后,簽訂了購房合同,并等待12月1日后辦理網(wǎng)簽。
嚴躍進指出,契稅繳納問題使部分買賣雙方擔憂稅費無法退還或免除,從而放緩網(wǎng)簽進度,導致交易數(shù)據(jù)滯后。這可能導致12月出現(xiàn)集中交易現(xiàn)象。呂彤所在的中介機構也存在類似情況,至少有5單已完成購房合同簽訂,等待契稅調整落地后繼續(xù)后續(xù)流程。
中指研究院研究副總監(jiān)李益峰表示,短期來看,“926”新政效果持續(xù)性強于以往,相關政策在釋放改善性需求上進一步發(fā)力,疊加年末房企沖刺業(yè)績,預計核心城市新房銷售有望繼續(xù)改善,或有助于房地產(chǎn)市場回暖的可持續(xù)性。整體來看,市場恢復仍面臨諸多挑戰(zhàn),若各項政策落實到位,房地產(chǎn)有望實現(xiàn)從階段性回穩(wěn)到持續(xù)性“止跌回穩(wěn)”的轉變。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為,稅費調整正式執(zhí)行,眾多待網(wǎng)簽的房源會選擇在此時間點集中釋放。這一現(xiàn)象也將導致年底網(wǎng)簽量顯著增加,形成所謂的“翹尾”現(xiàn)象。
北京商報記者 王寅浩 李晗
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