界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

　　10月以來，樓市熱度提升，但住房租賃市場(chǎng)由于畢業(yè)季效應(yīng)減退，租賃需求釋放節(jié)奏放緩等因素，轉(zhuǎn)而進(jìn)入淡季，重點(diǎn)城市平均租金環(huán)比小幅下跌。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年11月，全國(guó)50個(gè)城市住宅平均租金為35.6元/平方米/月，環(huán)比下跌0.66%，同比下跌3.18%。11月，住房租賃市場(chǎng)持續(xù)處于淡季，需求保持相對(duì)低位。

　　實(shí)際上，自8月份開始，住房租賃市場(chǎng)就已提前進(jìn)入淡季行情。數(shù)據(jù)顯示，7月份重點(diǎn)城市住房租賃平均租金還是微幅上漲，到8月轉(zhuǎn)為小幅下跌，9月50城住宅平均租金為36.1元/平方米/月，環(huán)比下跌0.39%，同比下跌2.52%。

　　分梯隊(duì)來看，今年三季度各梯隊(duì)城市租金累計(jì)均下跌。根據(jù)50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，2024年三季度，一線城市住宅平均租金累計(jì)下跌0.49%，二線城市累計(jì)下跌0.63%，均較去年同期由漲轉(zhuǎn)跌；三、四線代表城市平均租金累計(jì)下跌0.35%，跌幅較去年同期擴(kuò)大0.12個(gè)百分點(diǎn)。

　　需求放緩，但市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模在不斷增加。

　　近年來，中國(guó)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)不斷改革，長(zhǎng)租公寓逐步成為我國(guó)未來租賃住房供給體系中增長(zhǎng)潛力最大的部分。截至10月，TOP30的長(zhǎng)租公寓企業(yè)總共管理的房源數(shù)量已經(jīng)上升至177萬間，開業(yè)房源量也達(dá)到122.1萬間。

　　此外，在“十四五”保障性租賃住房籌集臨近收官之際，大批房屋密集入市，亦在持續(xù)推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)高速長(zhǎng)效發(fā)展。截至6月底，全國(guó)已建設(shè)籌集保障性住房112.8萬套（間），占年度計(jì)劃170.4萬套（間）的66.2%，完成投資1183億元。

　　克而瑞研究認(rèn)為，過去幾年住房租賃行業(yè)產(chǎn)品發(fā)展與變化，經(jīng)歷了起點(diǎn)、爆發(fā)和平穩(wěn)階段。2022年，是眾多企業(yè)初次涉足住房租賃領(lǐng)域的起點(diǎn)之年，產(chǎn)品質(zhì)量差異大。

　　2023年行業(yè)爆發(fā)之年，各企業(yè)產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。以地方國(guó)企為主的典型企業(yè)，產(chǎn)品能力迅速提升并達(dá)到了與市場(chǎng)化企業(yè)較為一致的水平；一些原有的租賃行業(yè)頭部企業(yè)也開始推出高端產(chǎn)品線，進(jìn)一步豐富原有產(chǎn)品厚度。

　　在經(jīng)歷2023年質(zhì)變之后，2024年行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，各企業(yè)已在產(chǎn)品能力上達(dá)到新的高度，未來將以此為基礎(chǔ)，保持穩(wěn)健發(fā)展和個(gè)性化提升。

　　一方面體現(xiàn)在客戶與產(chǎn)品的關(guān)系構(gòu)建上，傳統(tǒng)按白領(lǐng)、金領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)等分類的方式開始趨向于復(fù)雜精細(xì)化，比如更多的企業(yè)結(jié)合客戶支付能力和家庭結(jié)構(gòu)進(jìn)一步拆分客群，將客戶劃分得更精細(xì)。

　　另一方面，針對(duì)點(diǎn)狀模塊的差異化特性體現(xiàn)也在持續(xù)完善，比如公區(qū)融入了更多的主題性元素；“改造型”項(xiàng)目著力解決戶型大進(jìn)深弊病，于空間、格局、色彩搭配等多維度強(qiáng)化；“政策型”項(xiàng)目深植黨建元素于社區(qū)，并面向外籍、高端人才客戶啟用雙語管家增值服務(wù)等。

　　整體而言，租賃住房市場(chǎng)正向精細(xì)化、多樣化、專業(yè)化趨勢(shì)發(fā)展。

　　近日，在克而瑞主持的“從保障到優(yōu)質(zhì)：租賃住宅創(chuàng)新與租戶體驗(yàn)升級(jí)”圓桌對(duì)話中，萬科泊寓、base佰舍、瓴寓國(guó)際等租賃企業(yè)代表，共同探討了租賃住宅市場(chǎng)的變化趨勢(shì)、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)模式迭代等。

　　泊寓是通過產(chǎn)品升級(jí)滿足用戶情緒需求，來提升運(yùn)營(yíng)效率。萬科公寓公司產(chǎn)品首席合伙人、泊言咨詢總經(jīng)理黃婷表示，泊寓的核心是“為用戶找到合適的房間”，這種以用戶為中心的運(yùn)營(yíng)理念簡(jiǎn)化了流程，提高了去化速度和續(xù)租率。

　　黃婷認(rèn)為，泊寓2.0產(chǎn)品升級(jí)聚焦于情緒交互，從“居住剛需”到“情緒滿足”，這一轉(zhuǎn)變帶來了營(yíng)銷費(fèi)率的降低和單房坪效的提升。比如在北京三元里旗艦店試住活動(dòng)中，首批600間房間迅速住滿。

　　base佰舍依然堅(jiān)守中高端服務(wù)式公寓領(lǐng)域。錦和資管公寓首席執(zhí)行官陸志剛指出，base佰舍從三個(gè)維度提升產(chǎn)品力。

　　一是“留與流”，打造適合的產(chǎn)品，吸引新租客，并留住他們；二是“日與夜”，挖掘白天和晚間客戶真正的需求，平衡公區(qū)使用頻率和容量；三是“上與下”，base佰舍有很多項(xiàng)目是底商就在樓下，研判三個(gè)base產(chǎn)品線不同租客不同需求，進(jìn)行底商前期定位。

　　保障性租賃住房在有著租金優(yōu)勢(shì)的前提下，也要提升租住體驗(yàn)。

　　以瓴寓國(guó)際在上海的保障性租賃住房項(xiàng)目“上海松江西部科技園柚米社區(qū)”為例，據(jù)瓴寓國(guó)際產(chǎn)品總監(jiān)楊鑫介紹，該項(xiàng)目提出了三層社區(qū)空間分級(jí)概念：私密空間、半私密空間以及整體共享的公共空間。

　　楊鑫表示，未來瓴寓還將持續(xù)深耕租賃大社區(qū)領(lǐng)域，隨著R4土地供應(yīng)量的減少，會(huì)在存量改造端做更多的探索和發(fā)力。

　　武漢城投悅家公司則是推出了保障性租賃住房的“先租后售”模式，如城投·豐山府項(xiàng)目，租戶可“零首付”入住，5年累計(jì)租金可抵扣房款，為青年人、新市民降低購房門檻。

　　克而瑞指出，租賃住房作為城市居住體系的重要組成部分，其核心目的在于解決流動(dòng)人口的基本居住需求。

　　但近幾年，租賃住房已經(jīng)不僅僅是物理空間的提供者，更是生活方式與社區(qū)文化的塑造者，承載著提升租戶生活品質(zhì)、促進(jìn)社會(huì)融合與可持續(xù)發(fā)展的責(zé)任。這一轉(zhuǎn)型背后，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新、服務(wù)模式的迭代，以及科技應(yīng)用的深度融合。

　　未來，隨著政策的持續(xù)推進(jìn)和市場(chǎng)的不斷成熟，租賃市場(chǎng)有望迎來新的發(fā)展機(jī)遇。對(duì)于租賃企業(yè)來說，如何提升服務(wù)品質(zhì)，增強(qiáng)租戶體驗(yàn)，將成為制勝的關(guān)鍵。