21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道 日前，自然資源部出臺(tái)《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（后簡(jiǎn)稱《通知》），明確了收回收購?fù)恋氐念愋?、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和程序、再供應(yīng)要求等內(nèi)容，為各地啟動(dòng)開展收回收購存量閑置土地提供政策指導(dǎo)和工作依據(jù)。

　　《通知》明確，應(yīng)由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施收回收購?fù)恋毓ぷ鳎瑑?yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)擬收地塊開展價(jià)格評(píng)估。在對(duì)比評(píng)估價(jià)格和土地成本，形成基礎(chǔ)價(jià)格的條件下，通過綜合考慮、集體決策確定收地價(jià)格，并報(bào)人民政府批準(zhǔn)確認(rèn)。

　　《通知》提出，收回收購的土地原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。確有需求的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)控規(guī)模，優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng)，供應(yīng)面積不得超過當(dāng)年收回收購房地產(chǎn)用地總面積的50%。

　　自然資源開發(fā)利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《通知》鼓勵(lì)各地利用專項(xiàng)債券資金收回收購?fù)恋?，盤活存量，能夠減少市場(chǎng)存量房地產(chǎn)用地規(guī)模，可以增加資金流動(dòng)性，有利于房企集中資金用于保交房。此外，收儲(chǔ)后形成“凈地”“優(yōu)地”，既有利于補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板改善環(huán)境，也可以騰出空間支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)有效投資。

　　納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施

　　10月底克而瑞撰文指出，去年至今年上半年，全國(guó)含宅地塊成交超10宗的城市拿地開工率僅6.48%，其中一線城市、二線城市和三四線城市開工率分別為81%、24%和2%。

　　前不久中信證券（維權(quán)）研究部在一份報(bào)告中測(cè)算發(fā)現(xiàn)，截至今年6月底，全國(guó)閑置未開工土地規(guī)模約5-6億平方米。全國(guó)100個(gè)大中城市潛在可回購?fù)恋匾?guī)劃建筑面積約5.4億平方米，理論上全國(guó)范圍內(nèi)潛在可收儲(chǔ)土地規(guī)模將較測(cè)算值進(jìn)一步提升。

　　《通知》指出，運(yùn)用專項(xiàng)債券資金收回收購存量閑置土地，是減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。

　　《通知》提出，使用專項(xiàng)債券資金用于收回收購?fù)恋兀瑧?yīng)由納入名錄管理的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體實(shí)施。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，土地出讓和因低效閑置而收回收購?fù)恋貙儆诘胤秸袨?，專?xiàng)債屬于地方政府負(fù)有償還義務(wù)的債務(wù)，要?？顚Ｓ?、封閉流轉(zhuǎn)。這決定了必須要由獨(dú)立的、專業(yè)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來具體實(shí)施，這既有利于清晰債務(wù)償還鏈條，也有利于資金使用考核。

　　《通知》明確，優(yōu)先收回收購企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應(yīng)未動(dòng)工的住宅用地和商服用地。李宇嘉表示，這是因?yàn)檫@部分地塊收回收購后，可以通過完善規(guī)劃條件進(jìn)入再出讓、再開發(fā)流程，實(shí)現(xiàn)債務(wù)的快速清償。另外，這部分地塊是房地產(chǎn)廣義庫存的大頭，對(duì)商品房市場(chǎng)庫存去化、穩(wěn)定供求關(guān)系、穩(wěn)定地價(jià)有重大影響。

　　同時(shí)，《通知》指出，其他用途的土地，進(jìn)入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地，因低效用地再開發(fā)或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等需要收回的土地，以及已動(dòng)工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設(shè)的部分，也可以納入收回收購范圍。

　　在價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)方面，《通知》明確，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)委托經(jīng)備案的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)擬收地塊開展價(jià)格評(píng)估。在對(duì)比評(píng)估價(jià)格和土地成本，形成基礎(chǔ)價(jià)格的條件下，通過綜合考慮、集體決策確定收地價(jià)格，同時(shí)還明確了報(bào)人民政府批準(zhǔn)確認(rèn)等要求。

　　前述負(fù)責(zé)人表示，《通知》明確了原則性的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和程序，各地應(yīng)在此框架之下進(jìn)一步細(xì)化評(píng)估和決策細(xì)則，確保收地價(jià)格公允合理，程序規(guī)范透明。

　　《通知》要求，對(duì)于已收回收購的土地，要根據(jù)市場(chǎng)情況嚴(yán)格控制再供應(yīng)的規(guī)模，原則上當(dāng)年不再供應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)。確有需求的，應(yīng)優(yōu)化條件實(shí)施供應(yīng)，在落實(shí)“五類調(diào)控”的同時(shí)，供應(yīng)面積不得超過當(dāng)年收回收購房地產(chǎn)用地總面積的50%。收回收購?fù)恋赜糜诿裆I(lǐng)域和實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的，不受上述限制。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，用于收購存量土地的專項(xiàng)債券額度等細(xì)則仍需財(cái)政等相關(guān)部門進(jìn)一步出臺(tái)政策明確，政策若快速落實(shí)到位，將有望繼續(xù)修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

　　或?qū)⑦M(jìn)一步改善房企土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)

　　今年6月，自然資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委出臺(tái)了妥善處置閑置存量土地若干政策措施，推出了幫助企業(yè)盤活存量土地資產(chǎn)、鼓勵(lì)并購轉(zhuǎn)讓、支持地方政府收地等三方面18條政策措施。這些政策廣受歡迎的同時(shí)，也有地方反映收回收購?fù)恋厝狈Y金。

　　10月12日，財(cái)政部副部長(zhǎng)廖岷在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上明確，允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目。

　　10月17日，自然資源部副部長(zhǎng)劉國(guó)洪在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上進(jìn)一步提出，允許專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備，主要是為地方政府以收回收購的方式盤活存量土地提供資金支持。為用好這項(xiàng)政策，自然資源部指導(dǎo)地方規(guī)范程序、明確標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)圍繞“怎么收”來推動(dòng)落實(shí)。

　　陳文靜表示，《通知》鼓勵(lì)地方政府利用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地，且擴(kuò)大了專項(xiàng)債使用范圍，不限定收回的土地用于保障性住房建設(shè)，并明確多方面重點(diǎn)內(nèi)容，同時(shí)指出要摸清底數(shù)，確定好時(shí)序安排，為各地提供政策指導(dǎo)?！锻ㄖ仿涞?，也意味著更多低成本增量資金將進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)于房企而言，應(yīng)抓住機(jī)會(huì)出售閑置存量土地，緩解資金壓力，或?qū)⑦M(jìn)一步改善其土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)；對(duì)于地方而言，能增強(qiáng)地方政府的資金流動(dòng)性，助力緩解地方政府資金壓力，支持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、保障民生；對(duì)于市場(chǎng)而言，有助于改善市場(chǎng)供求關(guān)系，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。

　　中信證券研究部在前述報(bào)告中預(yù)測(cè)，一線城市難以開發(fā)的土地規(guī)模偏少，土地回購最有可能發(fā)生在新一線和二線城市?？紤]到土地顯著的非標(biāo)品特征，大多數(shù)未開發(fā)土地缺乏標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格體系，以接近歷史成本價(jià)回購?fù)恋乜捎行Х€(wěn)定土地市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。

　　李宇嘉認(rèn)為，收回收購的土地再出讓時(shí)，地方政府或?qū)⒔Y(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)，對(duì)規(guī)劃條件進(jìn)行調(diào)整，使得其更適應(yīng)市場(chǎng)要求。部分無法再出讓的回收土地，可能還要修改其功能和用途，部分或轉(zhuǎn)建保障性住房。

　　劉國(guó)洪表示，自然資源部還將會(huì)同相關(guān)部門，研究設(shè)立收購存量土地專項(xiàng)借款，作為專項(xiàng)債券的補(bǔ)充，中國(guó)人民銀行提供專項(xiàng)再貸款支持。

　　劉國(guó)洪指出，在盤活存量土地的政策措施中，除了支持地方政府收回收購閑置存量土地以外，還有兩條路徑。一是鼓勵(lì)企業(yè)優(yōu)化開發(fā)，二是促進(jìn)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓。前者指對(duì)于企業(yè)有意愿、市場(chǎng)有需求的，允許分期辦證、延期支付出讓價(jià)款、合理免除企業(yè)違約責(zé)任等，緩解企業(yè)資金壓力。后者指對(duì)于企業(yè)無力開發(fā)的，指導(dǎo)各地通過搭建交易平臺(tái)、支持預(yù)告登記和“帶押過戶”轉(zhuǎn)讓、助推司法處置和合作開發(fā)等，激發(fā)市場(chǎng)活力。